抵当権抹消登記の申請人

一般的に、住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、購入時にはその土地建物に抵当権を設定し、住宅ローンを完済した際には、当該不動産に設定されている抵当権の抹消登記を申請します。

つまり、ローンが完済しても、土地や建物に付けてしまった抵当権は自動的には消えず、抵当権抹消登記を別途申請しなければならないのです。

通常、この抵当権抹消登記の申請手続は、抵当権設定者（つまり、土地や建物の所有者）が登記権利者（登記をすることにより形式上メリットのある方）と抵当権者（金融機関等）が登記義務者（登記をすることにより形式上不利益となる方）となり、両者の協力の下で手続をします。

では、不動産の名義が複数の方の共有になっている場合、その共有者の全員から抵当権抹消登記を申請する必要があるのでしょうか？

もし、あなたがこれから抵当権抹消登記を申請する不動産の名義が、あなた一人（つまり、全部一人で持っている）のものではなく、他の共有者の方と共同の名義である場合、他の共有者の方全員が登記の手続に関与しなければならないとすると、手続上、やや面倒な場合も考えられます。

たとえば、共有者の一部の方が海外など遠方に住んでいて中々協力をしてもらえない状況の場合。

このようなケースでも、常に共有者全員の協力（判子）がなければ抵当権を消すこともできないということになりますと、登記権利者の方にとっては非常に大きな負担となります。

そこで、抵当権抹消登記において、登記権利者（つまり、所有者）が共有の場合には、その共有者のうちの1人から抵当権抹消登記の申請をすることが認められています。

これは、不動産上に設定された抵当権の抹消登記の手続が民法のいうところの「保存行為」に該当すると考えられるためです。つまり、共有者みんなのために全員を代表して行う、ということですね。

したがって、抵当権抹消登記を我々司法書士にご依頼頂く場合にも、お客さまからの委任状は、共有者の1人から頂ければ十分、ということになります。

では、もし、共有者の一人が既に死亡してしまっている場合、同じように抵当権抹消登記を申請することができるでしょうか？

不動産の所有者が亡くなった後で住宅ローンが完済になり、抵当権が消滅した場合には、原則として相続登記をして相続人名義に名義変更をした後でなければ、抵当権抹消登記をすることはできません（詳細は所有者の死亡と抵当権抹消登記の投稿をご参照ください）。

しかし、不動産が共有である場合に、共有者の1人が死亡した後で抵当権が消滅したときは、上記の例外的取扱により、共有者の一人から抵当権抹消登記を申請すれば、事前に相続登記をすることなく抵当権抹消登記をすることが可能です。

ただし、共有者の1人から保存行為として登記の手続を申請することができるのは、あくまで抵当権抹消登記までです。

たとえば、抵当権を抹消した後に当該不動産を売却して所有権移転登記をする場合や、ローンを借り換えて別のローンを組んで抵当権設定登記をしようとする場合、亡くなった共有者について相続による共有持分移転登記（相続登記）をしなければ、最終的な目標を達成することはできませんのでご注意ください。

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