住宅ローン返済中の不動産の財産分与

住宅ローン返済中の不動産の財産分与

住宅ローンの返済中（残債あり）の不動産を離婚による財産分与する場合、以下のような手順で進めるのがよいでしょう。

• 残債務の額を確認する
• 対象となる不動産の価格を確認する
• 不動産の価格が残債務より大きいか、小さいかを見極める
• 不動産を残すかどうかを検討する

次に、それぞれの具体的な手続の内容についてご紹介します。

１．残債務の額を確認する

まず初めに、住宅ローンの残債務がいくらあるのかを確認します。
ローンの返済時には、そのままのローン契約にしたがって返済を続ける場合と、一括返済（たとえば、売却して得たお金で返済）の場合とで、返済総額が異なるので、できれば両方のパターンで検討できるよう、ご融資先の金融機関に確認をするとよいでしょう。

２．対象となる不動産の価格を確認する

次に、財産分与の対象となる不動産の価格を確認します。不動産の価格を知るためには、最終的には不動産業者に査定をしてもらうか、不動産鑑定士という国家資格者に鑑定をしてもらうか、のいずれの方法によることになりますが、まずは、対象物件の固定資産税の評価額を確認し、おおよその不動産の評価額を把握しておくと良いでしょう。
その上で、実際の不動産の価格（時価）については、物件ごとの条件（道路付や日照、周辺の状況）や近時の取引事例などを勘案して、査定をしてもらうと良いでしょう。

３．不動産の価格が残債務より大きいか、小さいかを見極める

不動産の価格が残債務より大きい（アンダーローン）か、残債務の方が不動産の価格より大きい（オーバーローン）かを確認しておきます。

４．不動産を残すかどうかを検討する

ローンの状況が、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかを確認した上で、対象不動産を残すのか、売却等の処分をするのかを検討します。

以下では、一般的なケースとして、当初の不動産名義が夫、ローンの借り入れも夫である場合について検討します。

（１）妻が不動産に住む場合

このケースでは、次のようなパターンが想定されます。

①不動産の名義を妻に変更し、住宅ローンはそのまま夫が払い続ける

この場合、所有権を妻名義に変更して、住宅ローンは夫がこれまでどおり支払うこととなります。
ただし、このケースでは、金融機関に無断で所有権を移転するとローン約款違反となるおそれがありますからご注意ください。
また、夫がローンの返済を滞らせると、金融機関による差し押さえや競売の対象となってしまうリスクがあります。

②不動産の名義も変更せず、住宅ローンも夫が払い続け、妻は夫に家賃を支払わない

この場合、不動産の所有権は夫のままで妻に移転をせず、離婚後のローンの支払いも夫が引き続き行うことなります。
不動産に居住する妻としては、住宅ローンを支払わずに住み続けることができるメリットはありますが、夫がローンの返済を滞らせると、①同様に金融機関による差し押さえや競売などにより、住居を失うリスクがあります。

③不動産の名義も変更せず、住宅ローンも夫が払い続け、妻は夫に家賃を支払う

この場合、毎月のローン返済額程度の金額を妻が家賃として夫に支払い、それを返済に当てることにより返済が滞ることによるリスクを軽減できます。

④不動産の名義を妻に変更し、住宅ローンは新たに妻が債務者となり返済する

この場合、妻が不動産も取得し、ローンも負担するので、一番すっきりと財産分与を行うことができます。
ただし、妻がローンの債務者となる以上は、妻側の収入などによっては、金融機関が合意をしない可能性もあります。

（２）夫が不動産に住み続ける場合

このケースでは、次のようなパターンが想定されます。

不動産の名義と債務者は夫のままで妻に清算割合を金銭で分与する

住宅ローンの残債務と不動産の価格の関係がアンダーローンのケースであれば、不動産の価格から残債務の額を差し引いた金額が、その不動産の実質的な価値となります。
そして、その実質的な不動産の価値について、財産分与として妻から夫に対して金銭を請求します。
たとえば、不動産の価格が2000万円で住宅ローンの残額が1000万円、財産分与の割合が半分という内容であれば、妻は夫に対して財産分与として現金500万円請求することができます。

（３）不動産を売ってしまう場合

離婚時に、これまでのマイホームに住むことを必要としない場合、対象不動産の売却も検討すべきです。
この場合、住宅ローンの残債務と不動産の価格の関係がオーバーローンかアンダーローンかによって、対応も異なります。

①オーバーローンの場合

離婚による財産分与ではマイナスの財産も考慮されます。
ですから、不動産を売却しても住宅ローンが残るオーバーローンのケースでは、その残債務も財産分与の対象として、妻に負担を求めることができます。

②アンダーローンの場合

不動産を売却して得たお金で住宅ローンの支払い、それでもお金が残るケース（アンダーローン）では、残った金額はそのまま財産分与の対象となります。
財産分与の割合を２分の１と定めると、ローンを返済して残ったお金の半分を妻が夫に対して請求することができます。

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