不動産の贈与と登記

不動産の贈与と登記

不動産を生前贈与したときは、その旨の登記（名義変更）をしなければなりません。

登記とは、法務局という役所の登記記録に所有者や取得の理由などを記録することをいいます。

登記をすることによって、権利を取得した者は、当事者以外の第三者にその権利を主張することができるようになります。

つまり、当事者間で贈与契約をしても、贈与による所有権移転登記をしない限り、贈与が行われたことを他人に対して主張することはできません。

贈与の登記をする時期について法的な期限などはありませんが、贈与が行われてことを第三者に主張することや、税務申告を正確に行えるようにするためにも、速やかに登記を申請します。

贈与の登記をしないで長期間経過してしまうと、たとえば当事者の一方が亡くなってしまった場合には非常に手続が煩雑になりますし、最悪のケースでは、亡くなった当事者の相続人から登記手続の協力を得ることができず、贈与の登記自体ができなくなってしまうおそれもあります。

不動産の一部の贈与と登記

不動産の贈与をする場合、その全部を贈与するのではなく、一部だけを贈与したい、ということがあります。

このような場合、その『一部』の意味するところによって、行うべき登記の手続に違いが生ずることになります。

1.不動産の一部分を贈与する

これは、たとえばある土地の南側半分だけを贈与する、というように、不動産の物理的な一部分を贈与するというケースです。

この場合、贈与すべき部分や贈与の意思が客観的に明確であれば、贈与契約としては有効に成立し得るのですが、そのままでは登記を行うことはできません。

なぜなら、登記上は一筆の土地である以上、そのままでは、その土地のどこの部分を贈与したのかということを登記をする方法がないからです。

そのため、このようなケースでは、まず、北側半分と南側半分を贈与したいラインで切り（「分筆」といいます）、その上で、贈与する南側の土地について贈与による所有権移転登記を行うといったように、2段階の手続を行う必要があります。

2.不動産の権利の一部を贈与する

これは、たとえばある土地の権利のうち、２分の１の所有権だけ贈与するというケースです。

文章にすると上記1.との意味の違いが分かり辛いかもしれませんが、このケースでは、土地を２つに分けたりはせず、土地の形はそのままに、土地全体に及んでいる所有権の半分を贈与して、贈与者と受贈者の共有の状態にするということです。

また、たとえばもともと贈与者が有していた不動産の持分（近隣の方と共有している私道やゴミ置き場など）の全部を受贈者に全部移転するということも可能です。

このようなケースでは、直接、贈与者から受贈者に対し、贈与する持分についての持分移転登記を行うことになります。

不動産の生前贈与の登記の必要書類

当事務所に生前贈与の登記手続をご依頼いただきますお客様につきましては、必要な書類の代行取得や作成も致します。

お客様は可能な限りでご用意頂ければ構いません。

贈与による所有権移転登記に必要となる一般的な書類

贈与する方が用意するもの

• 贈与する不動産の権利証（登記識別情報）
• ご印鑑（ご実印）
• 印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの１通）
• 贈与する不動産の固定資産評価証明書
• 身分を証明する公的証明書（運転免許証等）

贈与を受ける方が用意するもの

• 住民票（１通）
• ご印鑑（認印でも可）
• 身分を証明する公的証明書（運転免許証等）

不動産の贈与が制限される場合

贈与契約は、当事者の意思表示の合致によって効力を生ずるのが原則です。

つまり、「あげる」「もらう」はあくまで当事者の自由であり、意思表示が合致していれば、誰かの同意を取り付けたり、契約書を作ったり、実際に物を引渡さなくとも贈与契約は有効に成立するのです。

しかし、次のようなケースでは、当事者の方に贈与の意思があっても、贈与が制限されることになりますので、ご注意ください。

1.不動産に抵当権などの担保が付いているとき

抵当権とは、たとえば銀行からお金を借りたときに、もし、債務者が借りたお金を約束どおり返済しなかった場合には、銀行がその不動産を競売（けいばい）して、銀行は、その売却代金から他の債権者に優先して借金を返してもらうことができるという権利です。

ローンを組んで不動産を購入した場合には、必ずといって良い程、不動産に抵当権を設定します。

抵当権は、占有を伴わない担保物権（非占有型担保物権）ですから、抵当権が付いている不動産を第三者に贈与すること自体は可能ですし、違法なことでもありません。

しかしながら、不動産を担保に取っている銀行からみれば、勝手に贈与されると、債権管理上の問題が生ずる可能性があるため、殆どの場合には、ローン契約上、銀行の承諾なく勝手に名義を移してはいけないということが定められています。

もし、こういった契約に違反して、不動産を贈与してしまうと、銀行から一括返済を迫られてしまうことになります。

2.不動産が田、畑などの農地であるとき

農地の所有権を移転したり、農地以外の土地に変更したりする場合には、農業委員会や都道府県知事の許可（市街化区域については、届出）が必要になります。

農地については、当事者間で贈与契約を締結していても、この許可を得ない限り、契約自体が効力を生ずることはありません。

また、農地について贈与による所有権移転登記を申請する場合、農地法上の許可書（又は届出書）の添付がないと、所有権移転登記は受理されません。

なお、現況が宅地や雑種地である場合でも、登記上の地目が農地であれば、必ず許可書（又は届出書）が必要となります。

3.未成年者や成年被後見人などが当事者となるとき

贈与契約が当事者の意思表示の合致によって成立するということは、裏を返せば、意思表示が難しい方を当事者とする贈与契約は、本人の意思だけでは成立しないということを意味します。

たとえば、未成年者であれば法定代理人の同意（代理）、成年被後見人であれば後見人の代理が不可欠です。

また、利益相反取引などに該当したり、成年被後見人の居住用財産などの場合には、特別代理人の選任や家庭裁判所の許可が必要となることもあります。
なお、利益相反取引の詳細については未成年者と相続手続のページをご覧下さい。

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