親名義の自宅のリフォームをして２世帯住宅に改装したい、あるいはもとも暮らしていた家の設備の老朽化などで更新をするなど大きなリフォームが必要になることがあります。
このようなケースで、もしお子さんが親名義の家のリフォーム費用を出した場合、そのリフォームに対して贈与税がかかってしまう可能性があります。
なぜ、親が所有する建物を子供がリフォームすると贈与税がかかるのか
それは、親名義の建物を子供が費用を出してリフォームする場合、そのリフォーム費用は「子供から親への贈与」として扱われるからです。
リフォームにより、これまで古くて使い辛かった家の設備などが新しくなることにより、お金を出した分だけ古い家の価値が上がると考えれば、子が親に対して直接お金を贈与したのでなくとも、リフォームという形で贈与をした、とも考えられますよね。
そして、贈与税は１年間に110万円を超える財産を他人から無償で贈与を受けた場合に、もらった側にかかる税金ですから、親名義の建物について、子がリフォーム費用として110万円を超えるような金額の支出した場合には、親に対して贈与税が課せられることになります。
しかも、詳しくは後程ご紹介しますが、親から子への贈与であれば贈与税が非課税となるような特例がありますが、子から親への贈与についてはこのような非課税となるような特例はありません。
そのため、子から親への贈与についてはより慎重に考えておく必要があります。
親名義の建物のリフォーム費用を住宅ローンで子が借りても住宅ローン控除は適用されません
いわゆる「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」はマイホームの新築や増改築のための資金を借り入れたときに適用される特例です。そのため、親名義の建物のリフォーム費用を子が負担しても、それは「マイホーム」のリフォーム（増改築）のために費やした費用ではないため、住宅ローン控除の要件を満たさないのです。
そのため、前述のとおり、親には贈与税がかかり、ローンを組んでリフォーム代を支出した子には住宅ローン控除のメリットが得られないということになりかねません。
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。
出典：国税庁HP No.1211-1
予め親から子へ建物の名義を移してからリフォームをする
子が支出したリフォーム費用に贈与税が課せられないようにするためには、その建物の名義を子に移してしまう、という方法が有効な場合があります。
そして、親から子に名義を移す方法としては、下記の２つの方法があります。
なお、今回ご紹介するケースはあくまでも親が健在である場合を想定しており、親名義といっても、その親が既に亡くなっている場合には、相続登記をして親から子に名義を変更すれば良いということになります。
方法１．親名義の建物を子に売却する
リフォーム予定の建物を、リフォームする前に予め親から子へ売却しておき、その後、子名義のなった後でリフォームすれば贈与税はかかりません。自分の所有する建物を自分の費用でリフォームしただけですから。
一方で、親が子に売却する、ということは、売った親の方に譲渡所得税がかかることがありますが、譲渡所得税は、簡単に言えば、売って儲けがでた場合に儲けに対してかかる税金ですから、築年数が経過した建物を儲けがでるような金額で売却しなれば、税金の問題は生じないでしょう。
方法２．親名義の建物を子に生前贈与する
リフォームする建物を親が子に売却するのではなく、生前贈与する、というのも有効な方法です。実は、当事務所でお手伝いをしたケースは、いずれも親名義の建物を子に生前贈与するパターンでした。
売買のケースですと、購入費用については銀行ローンが使用できない（通常、住宅ローンでは、親子間の売買は審査の対象外となってしまいます。）ため、購入という方法が取り辛いのも大理由の一つです。
一方で、親から子に建物を贈与するとなれば、その建物の贈与に贈与税がかかってしまう可能性はあるのですが、まず、築年数がある程度経過している建物の場合、固定資産としての価値（評価）が経年によって低下しているため、贈与をしてももともと大きな贈与税がかからない可能性が高いです。
また、親から子への生前贈与については、「相続時精算課税」※という特例を使うことで最大2,500万円までの贈与は非課税とすることが可能ですから、一般的な建物であれば、親が子に生前贈与をしても、結果的に贈与税を納めずにすむことになります。
建物は築年数とともに価値が下がるので、リフォーム予定の建物によっては贈与後にリフォームした方が贈与税の負担が少なくすむ可能性があります。
※ 相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫に対して行われる贈与が2,500万円まで非課税になる制度です。ただし、「相続時精算課税」というとおり、贈与した親が亡くなった際、贈与した建物の価値は贈与者が亡くなった時に実際に保有している財産と合算して、相続税として課税対象となります。
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