相続の手続の対象となる財産の中に、抵当権の付いている不動産がある場合があります。
住宅ローンを組んで購入されたご自宅であったり、事業性の融資の担保に入っている不動産であったりといろいろなケースが想定されますが、抵当権が付いているということは、何がしかの債務があって、その担保に入っているということに違いはありません。
今回は、抵当権付き不動産の相続についてご紹介します。
抵当権付不動産は相続されるか
抵当権の付いている不動産も、抵当権の付いていない不動産と変わらず、相続の対象となります。相続人の遺産分割協議によって、相続人のうち誰が相続するかを決定することも可能です。
通常、抵当権の付いている不動産を処分するには、債権者の同意が必要とされていますが、相続については、被相続人の権利義務を包括的に承継するに過ぎず、一般的な処分とは異なるため、債権者の同意や承諾は必要ありません。
このことは、遺産分割協議によって特定の相続人が相続する場合でも異なりません。
ローンの債務は誰が相続するのか
上述のとおり、抵当権付不動産であっても、抵当権の付いていない不動産と同様、相続人の遺産分割協議によって取得する相続人を決定することができます。
しかし、その抵当権の被担保債権となっているローンの債務は、そうはいきません。
債務であっても相続の対象となるところ、債権者の同意なく特定の相続人だけが返済義務を承継するとか、免れることができるといったことを、相続人が自由に定めることができるとすれば、債権者としては、自己の関与しないところで不利な扱いを受けることがあるからです。
もし、債権者の同意なくローンの相続に関する約束（遺産分割協議）をしても、相続人同士の身内の中での約束としては有効になることはあっても、その身内の約束自体を債権者に主張（対抗）することはできません。
こういったケース、実際の遺産分割の場では、債権者の事前の了解を得た上で特定の相続人が不動産を相続する代わりに、いったんは相続人全員が法定相続分どおりに相続したローン債務を、不動産を相続した相続人が免責的に引き受ける債務引受を行うことになります。この場合の登記の手続としては、法定相続人全員が債務者となる抵当権変更登記をした上で、さらに、免責的債務引受による抵当権の債務者の変更登記を行います。
また、一般的な住宅ローンの場合、団体信用生命保険が住宅ローンを組んだ際に付いているため、債務者である被相続人の死亡により、ローンは生命保険金で賄われることもあります。その場合、住宅ローン完済により抵当権は消滅しますから、抵当権抹消登記を申請することとになります。
なお、保証協会等の保証付の場合、ローンが滞ったことにより保証協会等が代位弁済をしても、債務自体が消えるわけではなく、債権と共に抵当権は保証協会に移転することになりますから、そのままローン返済をしないと、不動産は競売になってしまうことになります。
もし、被相続人の債務が非常に大きく、全体としてプラスの財産よりも借金の方が大きい場合は、相続放棄を検討する必要があるでしょう。
まとめ
抵当権付き不動産でも、債権者の同意を得ることなく、相続人の遺産分割協議でその帰属を決定することができます。
ただし、抵当権が付いているということは、何か借入があり、その担保に入っている（または過去入っていた）ということに他なりませんから、まずは、その債務が現状どうなっているのかを確認しなければなりません。
債務が完済になっているのであれば、抵当権はすでに消滅していますから、抵当権抹消登記を速やかに行います。
債務が完済になっていないのであれば、その債務を相続人がどういった形で引き継ぐのか、あるいは相続放棄をして債務自体を承継しないのかを検討する必要があります。
いずれにせよ、相続する不動産に抵当権が付いているものがあった場合、まずは、事実関係を確認することが大切です。
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