相続登記（不動産の名義変更登記）ならお任せ下さい！
当事務所では、相続による不動産の名義変更（相続登記）について、所有権移転登記はもちろん、遺産分割協議書の作成、その他必要となる手続をトータルサポートさせていただいております。
ご自宅の相続登記については報酬額66,000円（税込）の定額制プランもございます。
是非、お気軽にご相談ください。
ご自宅の相続登記の定額制プランのメリット
- 司法書士手数料が66,000円の定額で、安心です。
- ご自宅の不動産なら、日本全国どこであっても、報酬は同一料金です。
- 手続に必要な戸籍謄本や原戸籍などは、当事務所が代行取得します。
- 遺産分割協議書などの必要書類も、当事務所が作成します。
- 役所、登記所などへの書類の届出や受領も、当事務所が行います。
- 亡くなった方の権利証がなくなってしまっていても、大丈夫です。
相続登記（不動産名義変更登記）とは
不動産については、一般に「登記所」と呼ばれる「法務局」に備付けられた登記簿（現在はコンピュータ化された情報です）に、その不動産の所在地などの物理的な状況はもちろん、所有者の住所氏名、所有者以外にその不動産に対して権利（たとえば抵当権や根抵当権など）がある場合、その権利の内容や権利者の住所氏名などが登記（登録）されています。
登記をする効果、しない効果
登記をすると、自分の権利を第三者に対して主張することができるようになります。
逆に、たとえばある不動産を家族の話し合いによって自分が相続することになったとしても、登記をしないと、他人に対しては自分が相続した不動産であると主張することはできない、ということを意味します。
このように、不動産の登記は自分の権利を他人に認めてもらうための手続ですから、放っておいても国が自動的に変更してくれるというようなことはありません。
自己責任の原則に従い、権利を取得した者が自ら手続を行わなければならない、ということになっているのです。
そして、相続が発生した場合に、その不動産を取得した方に名義変更する手続が、いわゆる「不動産の相続登記」の手続なのです。
令和６年４月より相続登記が義務化されます
令和６年４月１日より、相続によって不動産を取得した人は、原則として3年以内に相続登記の申請する義務を負うこととなりました。
この相続登記の申請期限は、自己のために相続開始があったことや自己が相続により不動産の所有権を取得した時から『3年以内』とされています。
そして、この改正は法律の改正前にすでに開始していた相続についても適用されます。
したがって、たとえば10年以上前に相続が開始しており、未だ登記をしていない場合には、原則として改正法が施行される令和6年4月1日から3年以内、すなわち令和9年4月1日までに相続登記の申請を行わなければならないことになります。
そして、この期限内に相続登記の申請をしなかった場合、
正当な理由（※）がある場合を除き、10万円以下の過料（※）が科されます。
※ 過料とは
行政手続の義務違反に対する罰則です。刑事罰としての「罰金」とは異なり、刑法に触れることはありませんが、いわゆる「あやまち料」として金銭の納付が求められることになります。
※正当な理由の例
１）相続人が極めて多数にのぼり、相続人の把握に多くの時間を要する場合
２）遺言の有効性や遺産の範囲等が争いの対象となっている場合
３）相続人自身が重病である場合 など
期限を徒過して過料が科せられてしまうことのないよう、お早目のご対応をお勧めいたします。
相続登記の必要書類
相続登記の必要書類は、遺言書の有無や相続登記を行う内容（遺産分割の有無等）によって異なります。
ここでは、一般的なケースをいくつかに分類して、相続登記の際に必要となる書類をご紹介します。
１．遺言書があり、その内容に従い相続する場合
遺言書がある場合には、原則として、その遺言書で不動産を相続するとされた方が、不動産を取得することになります。 遺言書には、一般に「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」とがあり、どちらの遺言書なのかによって必要な手続や、相続登記の際の添付書類も異なります。
（１）自筆証書遺言がある場合の必要書類
- 自筆遺言書の原本（事前に家庭裁判所の検認が必要です）
- 被相続人の出生から死亡までの除籍謄本、改製原戸籍
- 被相続人の住所地を証明する除住民票または戸籍の附票
- 相続の現在の戸籍謄本、住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
（２）公正証書遺言がある場合の必要書類
- 公正証書遺言
- 被相続人の死亡の記載のある除籍（戸籍）謄本
- 被相続人の住所地を証明する除住民票または戸籍の附票
- 相続人の現在の戸籍謄本、住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
２．法定相続分どおりに相続する場合
相続人が複数いる場合で、民法の規定（法定相続分）どおりに相続する場合、不動産の名義を相続する割合で共有にて相続します。
たとえば、法定相続人がABの２人で、相続する土地が甲乙の２筆の場合、Aが甲土地を相続、Bが乙土地を相続、ということではなく、甲土地と乙土地の両方をAが持分２分の１、Bが持分２分の１というように、連名で登記をするという意味になります。
法定相続分どおりに相続する場合の必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの除籍謄本、改製原戸籍
- 被相続人の住所地を証明する除住民票または戸籍の附票
- 相続の現在の戸籍謄本、住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
３．法定相続分とは異なる割合で相続する場合
遺言書がなく法定相続人が複数いて、民法の規定（法定相続分）とは異なる割合で相続する場合には、相続人全員の協議によって相続内容を決めることになります。
これを「遺産分割」といい、この内容に従い、「遺産分割協議書」を作成して登記の際に提出することになります。
相続人の話し合いで遺産分割協議がまとまらなかったり、相続人の間で紛争性が生じてしまった場合には、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立てたり、裁判によって解決を図ることになります。
法定相続分と異なる割合で相続する場合の必要書類
- 相続人全員の署名捺印のある遺産分割協議書
- 被相続人の出生から死亡までの除籍謄本、改製原戸籍
- 被相続人の住所地を証明する除住民票または戸籍の附票
- 相続の現在の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
相続登記の注意点
相続登記を行う場合には、以下の点に注意が必要です。
- 二次相続や将来の生活のことも見据えた遺産分割協議が不可欠です。
- 相続登記のやり直しは不可能ではありませんが、贈与税等が課税される恐れがあります。
- 相続税の心配がある場合、事前に相続税のシュミレーションが必要です。
- 遺産分割協議書など、証拠となる書類を作成して、後日、相続登記の効力が争われることのないようにします。
- 相続登記を行うには、相続人全員の同意が必要です（ただし、法定相続の場合を除く）。
- 登記をしないで長期間経過すると、必要な時に登記をするのが困難となる場合があります。
相続登記の流れ
相続登記の大まかな流れは、以下のようになります。
- 亡くなった方の財産調査
- 亡くなった方名義の不動産が、どこに、どれだけ存在しているのか、また、その不動産の固定資産としての評価額はどのくらいなのか、といった内容を調査します。
具体的には、法務局での登記状況の調査、市区町村役場での固定資産台帳の調査、必要に応じ現場状況の確認などを行います。
- 相続人の調査
- ご家族がなくなって相続をする場合、一般的には、家族構成や法定相続人となるべき方が誰なのか、ということはご家族の中では周知のことかも知れません。
しかし、手続を行う対役所との関係でみれば、亡くなった方の相続人が何人いて、それは誰なのか、ということは、被相続人が生まれてから亡くなるまでの間の戸籍をすべて確認しなければなりません。
そこで、亡くなった方の死亡から出生までの間のすべての戸籍、相続するご家族の戸籍などを取得します。
- 遺産分割協議書等の作成
- 相続する権利がある方（法定相続人）が複数ある場合、その法定相続人の間で、誰が、どのようにして、財産を相続するのか、相続人全員の話し合いで決定する必要があります。これを「遺産分割協議」といいます。
そして、決定した協議の内容は「遺産分割協議書」と呼ばれる書類を作成し、相続人全員の署名捺印をすることになります。
- 登記申請書類の作成、提出
- 戸籍や遺産分割協議書の準備が調ったら、いよいよ登記申請を行います。
相続登記の申請は、当該不動産を管轄する法務局に対し、所定の書式に従った登記申請書及びその附属書類一式を作成し、他の添付書類とともに提出します。
なお、登記申請の手続はインターネットなどを通じて行うことも可能ですが、一般の方が行う場合、オンライン申請の環境を作るための準備作業が非常に大変です。
- 登記申請内容の審査
- 登記申請書類を登記所に提出すると、その内容は法務局での審査されることになります。つまり、この登記所の審査に通らなければ、登記は実行されません。
一語一句誤りがあっても訂正が必要となりますし、不足の書類があれば再提出が必要になります。
また、そもそも内容が適法でないときや、方式に合っていないときは、せっかく登記申請を行っても、申請が却下されてしまうこともあります。
- 登記の完了、権利証等の交付
- 無事に登記所の審査が通ると、その内容の登記が実行され、晴れて所有者として登記簿に記載されることになります。
手続完了後には、法務局からは所有名義を取得した相続人に対して、いわゆる「権利証」と呼ばれる「登記識別情報通知」が交付されます。
相続税について
相続税は、相続が発生した場合に必ず課税されるものではありません。
この点を誤解なさっていらっしゃる方が少なからずいらっしゃいます。
実際に、相続税が課税されることととなるのは、財産を一定額以上持った方が亡くなり、その財産を相続又は遺贈によって取得した場合に発生することになっています。
また、資産をお持ちの方の場合でも、相続税の税額を計算する際には相続人の関係性や状況等に応じて控除の特例などもあり、一定の資産があっても相続税が発生しない場合などもあります。
相続税の計算にあたり、現在の法律（平成２７年１月以降）では、
3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
という基礎控除があります。
つまり、この基礎控除を超えるの相続財産がない限り、相続税は課税されませんし、相続税の申告を行う必要もありません。
一般的には、相続人が多い程、基礎控除は多くなりますから、その分相続税を納めなくても良い範囲が広がる、ということになります。
（例）夫が死亡し、相続人が妻と長男、長女の３人の場合
3,000万円 + 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円
上記の例では、遺産総額が4,800万円を超えない限り、相続税を納めたり、申告をする義務はない、ということになります。
その他、相続税の詳細について確認したい方は、下記のページをご覧ください。
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