亡くなった方名義の不動産に金融機関等の抵当権が設定されていることがあります。
この場合において、相続人が抵当権の抹消登記を申請したいときは、どのように抵当権抹消登記の申請を行えばよいのでしょうか。
このようなケースでの抵当権抹消登記の手続につきましては、相続の発生時期と抵当権の消滅時期によって、その方法が異なります。
抵当権が消滅した後に所有者が死亡した場合
抵当権が被担保債権の完済や抵当権の解除により相続開始よりも先に消滅し、その後に所有者が死亡した場合、その不動産について相続登記がすでにされているか、まだ亡くなった方の名義のままかによってさらに方法が異なります。
相続による名義変更登記（相続登記）がされている場合
この場合、相続によって所有者として登記されている相続人が登記権利者となり、抵当権者が登記義務者となって、抵当権抹消登記を行うことができます。
相続による名義変更登記（相続登記）がされていない場合
この場合には、被相続人の死亡前に抵当権が債務の完済や抵当権の解除等により消滅しているのですから、不動産の名義はそのままで、相続人の1人が登記権利者となり、抵当権者を登記義務者として抵当権抹消登記を行うことができます。ただし、この場合には、登記権利者となる相続人が本当に相続人なのかを証明する必要があるため、戸籍類の添付が必要となります。
もちろん、抵当権抹消登記と同時（又はそれより前に）相続登記をしていただいても何ら問題はありません。この場合、相続登記がなされている場合と同様の登記を行うことになります。
所有者が死亡した後に抵当権が消滅した場合
この場合、抵当権が消滅したのは所有者が死亡して相続が開始した後ですから、抵当権抹消登記の登記権利者になるのは、その不動産を実際に相続した相続人であるということになります。つまり、抵当権抹消登記を行うには、その前提として相続人への所有権移転登記（相続登記）をしなければなりません。このことは、たとえ遺産分割協議が抵当権の消滅後に成立したときでも、同様です（なぜなら、遺産分割の効果は相続開始時にさかのぼるため、結局、抵当権抹消のタイミングより、相続人が相続した日付が先になります）。
被相続人の住宅ローンが団体信用生命保険（いわゆる「団信保険」）付の場合、一般的には被相続人の死亡後に残債務が保険によって完済となり、抵当権が解除されますから、該当するのはこのパターンとなることが多いのではないでしょうか。なお、相続登記についても、抵当権抹消登記についても、共有名義となっている場合にはその共有者の一部の方が代表して登記の申請人となることが可能です。ただし、相続登記の申請を一部の方のみが行うと、他の相続人には登記識別情報通知（権利証）が発行されませんので、ご注意ください。
抵当権抹消登記についてご検討中の方、当事務所までお気軽にご相談ください。
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