先日、お父様が所有している不動産をお子さんに贈与したいというご相談がありました。
その不動産には、某銀行の住宅ローンが残っており、土地建物ともに抵当権が設定されています。
ところが、昨今は金利がとても安く、このままローンを払うのはもったいない。
そこで、今回は、こういったケースでの住宅ローンの借り換えの方法についてご紹介します。
お父様がローンを借換える方法
この方法は、お父様自身が再度別の住宅ローンを組み、その融資金で既存のローンを一括返済してしまうというものです。
手続の上では、土地や建物の名義を変更する必要はなく、一番単純な住宅ローンの借換のパターンとなります。
登記は、既存の住宅ローンの抵当権抹消登記、新規の住宅ローンの抵当権設定登記を行います。
ただし、この方法、残念ながら今回はお父様のご年齢等の条件が合わず、金融機関の承認がおりませんでした。
土地建物をお子さんに売却し、お子さんが新たにローンを組む方法
こちらのお客様のケースでは、既に成人したお子さんも同居をしており、今後も同居のご予定ということでした。
そのため、お子さんが住宅ローンを組んで購入資金を調達し、お父様は売却代金で既存の住宅ローンを完済するという方法を検討されました。
この場合、手続の上では、既存の住宅ローンの抵当権抹消登記、お父様からお子さんへの所有権移転登記、新規の住宅ローンの抵当権設定登記を行います。
ただし、この方法、親子間の売買、という点が金融機関に受けが悪いようで、どこの銀行からも承認がおりませんでした。
要するに親子という特殊な関係性から、適正な売買が行われているかどうか疑わしい、ということが理由にあるようですが、銀行の理屈は正直、我々お金を借りる側からは良くわかりませんね。
過去、こういったケースで親子間の売買に融資する、という金融機関を私はあまり見たことがありません（たぶんゼロです）。
負担付贈与による方法
当事務所では、この方法を提案させて頂きました。
これは、お子さんが既存のローンの返済を引き受ける代わりに、不動産をお父様から贈与してもらい、その後、お子さんは別の住宅ローン（金利が安い）を借りて、既存のローン（金利が高い）を返済するという方法です。
この手続では、不動産の贈与による所有権移転登記、新規の住宅ローンの抵当権設定登記、既存の住宅ローンの抵当権抹消登記を行います。
ただし、この方法を用いる場合、一番の心配は贈与税の課税です。
一般に、負担付贈与の場合、贈与財産（今回のケースでは不動産そのもの）からマイナスの財産（今回のケースでは、住宅ローンの残債務）を差し引いた額に贈与税が課せられます。
つまり、ローンなどの負担はほとんどないにもかかわらず、高額な不動産を贈与してしまうと、その差額に相当する部分には、バッチリ贈与税が課せられてしまうおそれがあるのです。
幸い、今回のケースは、この不動産評価と残債務の額のバランスも丁度良く取れていて、事前にお客様に税務署に御相談に伺ってもらったところ、贈与税の心配はない旨の回答を頂けました。
不動産の価格の下落傾向が続く状況ですから、取得後ある程度の年数が経過し、それなりに住宅ローンの返済が進んでいれば、丁度収支が合う形になっているケースは多いと思います。
また、金融機関も、こういった方法であれば、比較的融資の審査を通し易いようで、スムーズに借り換えを行うことができました。
当事務所では、お借換先の金融機関のご紹介や、金融機関との手続き面での交渉なども承ります。
負担付贈与を利用した住宅ローンの借り換えをご検討の方、是非、当事務所までご相談ください。
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